按揭证券化法律思考/程莹莹

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 05:25:23   浏览:8717   来源:法律资料网
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按揭证券化法律思考

作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士


房地产业是一个高投入的行业,高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系,房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持,金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一,不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险,而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快,突破房地产金融的瓶颈限制,加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲,住房抵押贷款证券化具有如下益处:首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场,它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次,通过抵押贷款证券化,把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外,变表内业务为表外业务,就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次,长达20-30年的按揭贷款,对于按揭贷款发放银行来说,回收周期时间跨度很大,但通过证券化,银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现,或自己持有变现能力很强的抵押债券,可以增强抵押贷款的流动性 。最后,当抵押贷款资产被证券化后,原来集中由一家(或少数)银行持有的抵押贷款资产,变为资本市场上很多投资人持有抵押债券,这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人(借款人)来说,住房按揭贷款证券化的益处为: 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约,因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻,如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度,抑制了他们的购房意愿,同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率,减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说,证券化的益处 对投资者来说,转让手续的简化,使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权,虽非绝对不可转让,但此种转让一方面须办理债权让与的手续,如订立契约、交付债权证书及通知债务人等,另一方面也须办理抵押权移转手续,如办理登记等,如此复杂的程序,往往使投资者望而却步,不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让,则此等缺点尽可克服,因证券乃抵押权及被担保债权的化体,只须背书及交付证券,即生转让的效力,其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构,培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种,有助于完善和丰富证券投资品种,优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益,也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比,它的风险比后者要小,但收益和信用评级却要高一些,所以,按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合,无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋,然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头,我们举步维艰。良好的经济环境,住房一级抵押市场的雏形,初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是,在这条道路上也有着重重的障碍。
(一)实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时,风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部;而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场,化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑,当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时,大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款,风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上,进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生,但从按揭贷款证券市场的建立来看,它自身不能抵御这种风险。
(二)实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利”;合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来,银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说,通知的巨额成本也姑且不论,只要贷款者一不愿意,辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为;然而,在住房贷款证券化过程中,相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时,贷款人(按揭权人)处置抵押房屋有许多困难(虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定:"借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定:"借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上,包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规,没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定,因此,客观上造成贷款人在借款人不还款时,难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保,增加了按揭贷款风险,这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议,建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化,我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险,故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券,这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求,而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
(三) 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面,住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一;另一方面,使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时,10年期住房按揭贷款利率为5.58%,同期国债利率为4.72%,利差空间仅为0.86%,而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用,使银行无力克盈。
笔者认为,要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难,需要在以下几个方面做出努力:
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架,并研究制定相关法律法规,弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时,结合资产证券化的特性,在我国现行会计和税收法制的基础上,制定具体的适用制度,确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
  构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行,且标的比较大,也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下,对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时,我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构,为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此,当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设,规范信用评估行为,完善资产评估及个人信用认证的标准体系,从而提高国内信用评估机构的素质和水平,最终防范金融风险。
  完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分,全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统,即便在同一间银行内部,异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后,很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通,是推行该业务的先决条件。因此,完善金融基础设施迫在眉睫!
  住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式,它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面,需要一大批既有理论基础知识,又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产,但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率(逾期6个月以上)为2.31%,相比较,香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率(逾期3个月以上)为0.29%,麦格里证券有限公司的贷款逾期率(逾期3个月以上)为0.4%。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试,并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善,按揭贷款的财产保险费率明显偏高,特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法,都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。


①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪 




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云南省统计管理条例(1997年修正)

云南省人大常委会


云南省统计管理条例(修正)
云南省人大常委会


(1992年7月28日云南省第七届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 1992年10月1日起施行 根据1997年12月3日发布的《云南省人民代表大会常务委员会关于修订15件地方性法规的决定》进行修正 2000年5月26日发布的《云南省
统计管理条例》将本文废止)


第一条 为加强统计管理,根据《中华人民共和国统计法》(以下简称《统计法》)、《中华人民共和国统计法实施细则》(以下简称《统计法实施细则》)和有关法律、法规,结合我省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内及本省所属的国家机关、社会团体、企业事业组织(含外资、中外合资和中外合作经营的企业事业组织,香港、澳门、台湾同胞和华侨兴办的独资、合资或者合作经营的企业事业组织)、基层群众性自治组织、个体经营户和公民。
第三条 本条例第二条所列组织和个人都必须按照统计法律、法规和统计制度的规定,提供统计资料或者统计调查所需的情况,不得虚报、瞒报、拒报或者伪造、篡改统计数据。
统计资料上报后,如发现差错,必须在规定期限内进行订正,并作文字说明。
第四条 机关、团体、企业事业组织在分立、合并时,必须在30日内向当地人民政府统计部门备案,不得中断统计工作。撤销、迁出的机关、团体、企业事业组织以及破产的企业,必须在30日内向原报送统计资料的人民政府统计部门登记注销。
新建立或者新迁入的机关、团体、企业事业组织,必须在30日内持批准证件到所在地人民政府统计部门和行业主管部门登记,并按统计制度规定提供统计资料。
第五条 县级以上人民政府统计部门按照《统计法实施细则》第二十一条规定履行职责,并负责主管本行政区域内的统计工作,监督检查和保证统计法律、法规、统计制度的实施。
乡、镇人民政府和城市街道办事处应设置专职统计人员,按照《统计法实施细则》第二十二条规定履行职责,并负责组织、领导和协调本行政区域内的综合统计工作。农村的村公所、办事处应设置兼职统计人员,负责统计工作。
第六条 县级以上人民政府的各主管部门和企业事业组织的统计机构和统计人员的设置及职责,按《统计法》第十七条、第十八条及《统计法实施细则》第二十五条规定办理。
第七条 统计机构和统计人员依法独立行使统计调查、统计报告和统计监督的职权,任何单位和个人不得侵犯。不得对行使统计职权的统计人员进行刁难和打击报复。
统计机构和统计人员实行工作责任制,依照统计法律、法规和统计制度的规定,保守国家秘密,及时准确地完成统计工作任务。
第八条 统计人员应当具有执行统计任务所需的专业知识,并由县级以上人民政府统计部门考核合格后发给《统计岗位证书》。
《统计岗位证书》由省人民政府统计部门统一印制。
第九条 省、州(市)人民政府、地区行政公署统计部门内设置统计检查机构,县级人民政府统计部门设置专职统计检查员。县级以上各主管部门根据需要设置专职或者兼职统计检查员。统计检查员由县级以上人民政府统计部门或者各主管部门委任,并报省人民政府统计部门核发《统
计检查证》。
统计检查员调离统计检查岗位时,应将《统计检查证》交回原发证机关注销。
第十条 统计检查机构和统计检查员按照国家统计局颁发的《统计法规检查暂行规定》履行职责。
统计检查机构和统计检查员在执行任务时,有权发出《统计检查查询书》,被检查的单位或者个人应当在15日内对所查询的情况据实答复。逾期不答复的,按拒报论处。
《统计检查查询书》由省人民政府统计部门统一印制。
第十一条 省人民政府统计部门向州(市)人民政府、地区行政公署统计部门委派统计检查特派员。州(市)人民政府、地区行政公署统计部门根据需要可向县级人民政府统计部门委派统计检查特派员。
第十二条 县级以上人民政府应有计划地用现代信息技术装备各级人民政府统计部门,逐步建立健全统计信息,自动化系统。
第十三条 地方国民经济和社会发展基本情况调查表,由县级以上人民政府统计部门制定。其中,一次性统计调查表,报上一级人民政府统计部门备案;定期性统计调查表,报上一级人民政府统计部门审批。
县级以上人民政府主管部门的专业性统计调查表,由本部门统计机构或者统计人员拟订。调查对象属于本部门管辖范围内的,由本部门领导人审批,报同级人民政府统计部门备案。调查对象超出本部门管辖范围的,由本部门领导人签署意见,其中,一次性统计调查表报同级人民政府统
计部门审批;定期性统计调查表由同级人民政府统计部门审查同意,报上一级人民政府统计部门审批。
行业统计调查表,由行业主管部门作出统计调查计划和调查方案,报同级人民政府统计部门审批。
特殊重大的调查项目,由同级人民政府审批,报上一级统计部门备案。
按规定程序批准制定的统计调查表,必须在右上角标明表号、制表机关名称、批准或备案机关名称、批准文号。未按规定程序批准制定的以及未标明上述字样的统计调查表属非法报表,任何单位或者个人有权拒绝填报。县级以上人民政府统计部门有权责令废止。
第十四条 各主管部门报上级有关主管部门的属于国民经济和社会发展的统计报表、资料,必须同时报送同级人民政府统计部门。
第十五条 各地区、各部门、各单位的统计机构或者统计人员应当按照国家有关规定,建立统计资料档案制度。统计人员调动,必须办理统计资料交接手续。
第十六条 统计机构必须建立统计资料分级审核制度。公布统计资料必须按照规定办理审批手续,并注明统计资料的提供单位。
单位和个人需要公开发表或者引用未公布的统计资料时,属于地方性绝密级统计资料的,送省人民政府统计部门审核,报省人民政府批准;属于机密级统计资料和秘密级综合性统计资料的,报送同级人民政府统计部门审批;属于秘密级业务性统计资料的,报送有关业务主管部门审批。

向国外提供密级统计资料,必须按照国家规定办理审批手续。
各地区、各部门和各单位公布或者使用统计资料,必须以统计机构或者统计负责人提供的统计资料为准。
第十七条 县级以上人民政府统计部门公开发表本行政区域内的国民经济和社会发展统计公报,必须经同级人民政府审批,各主管部门公开发表本部门管辖范围内的有关国民经济和社会发展的统计数字,必须经同级人民政府统计部门同意。
第十八条 各级人民政府统计部门应当充分利用可以公开的统计资料,适时为社会提供咨询服务。在统计制度规定之外提供的统计信息咨询,按国家规定实行有偿服务。
第十九条 各级人民政府、各主管部门、各企业事业组织,对在统计工作中有下列表现之一的单位和统计人员,给予表彰和奖励:
(一)在改革和完善统计制度、统计方法等方面,有重要贡献的;
(二)在完成规定的统计调查任务,保障统计资料的准确性、及时性方面,做出显著成绩的;
(三)在进行统计分析、统计预测和统计监督方面有所创新,取得重要成绩的;
(四)在运用和推广现代信息技术方面,有显著效果的;
(五)在改进统计教育和统计专业培训,进行统计科学研究,提高统计科学水平方面,做出重要贡献的;
(六)坚持实事求是,依法办事,抵制和举报虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料等违反统计法规行为,表现突出的;
(七)适时为社会提供咨询服务,为领导提供决策依据,做出重要贡献的;
(八)严守国家统计保密规定,同泄密行为作斗争,表现突出的。
奖励分为:通令嘉奖、记功、记大功、晋级、升职、授予荣誉称号,并可发给奖品、奖金。
第二十条 有下列违法行为之一的企业事业组织及其主管人员或者直接责任人员、个体工商户,应当分别给予行政处罚或者行政处分:
(一)不按规定日期报送统计资料的,进行批评教育,并责令限期呈报。逾期仍不报的,对单位处以50元至500元罚款;对有关领导人和直接责任人员分别处以20元至50元的罚款。在一年内累计迟报三次及其以上的,按拒报论处。
(二)拒报统计资料的,对单位处以500元至3000元罚款;对负有直接责任的领导人处以50元至100元罚款;对直接承办人处以30元至100元罚款,并责令其限期补报。
(三)虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料的,责令限期订正统计数字,并对单位处以500元至5000元罚款;对负有直接责任的领导人处以100元至300元罚款,并可给予行政处分;对直接承办人处以50元至150元罚款,并可给予行政处分;对骗取荣誉和奖励的,授予机
关应撤销其荣誉称号,追回奖金、奖品。
(四)对维护统计法律、法规和制度的统计人员进行刁难、打击报复的,涂改、销毁统计原始记录和凭证的,包庇、袒护违反统计法规行为的,对有关领导人和直接责任人员分别给予行政处分。
(五)违反本条例第十三条、第十六条、第十七条规定的,除按《统计法》和《统计法实施细则》的规定处罚外,并对单位处以500元至3000元罚款;对负有直接责任的领导人和承办人员处以20元至100元罚款。
(六)违反保密规定,泄露国家统计保密资料的,按照《中华人民共和国保守国家秘密法》的规定处理。
(七)拒绝、阻碍统计人员执行公务的,按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》第十九条规定处罚。
(八)个体工商户不按《统计法》和国家有关规定如实提供调查统计资料的,处以50元至1000元罚款。
行政处分为:警告、记过、记大过、降级、降职、撤职、留用察看、开除。
第二十一条 按本条例第二十条规定处以罚款的,由县级以上人民政府统计部门决定。罚款必须在收到行政处罚决定书之日起15日内缴纳。罚款全部上交国库。
按本条例第二十条规定给予行政处分的,由县级以上人民政府统计部门向当事人的主管部门或者单位提出《统计违法行为处理意见通知书》,同时抄送同级监察机关。当事人的主管部门或者单位应按干部管理权限进行处理,并将处理结果抄送提出处理意见的统计部门和同级监察机关。
三个月内未作处理的,提出处理意见的统计部门可提请同级监察机关监督处理。
第二十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议。复议机关应在收到申请书之日起30日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也
可以在接到处罚通知之日起15日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不执行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
当事人对县级以上人民政府统计部门的处理意见有异议的,应当在收到《统计违法行为处理意见通知书》之日起15日内,向发出通知书的机关提出书面意见。
当事人对违反本条例所受行政处分不服的,可以向作出行政处分决定机关的上级机关或者同级监察机关提出申诉。
第二十三条 对违反统计法律、法规和本条例构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 本条例的具体应用由省人民政府统计部门负责解释。
第二十五条 本条例自1992年10月1日起施行。



1992年7月28日

抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法(试行)的通知

江西省抚州市人民政府办公室


抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法(试行)的通知

抚府办发〔2012〕28号





临川区人民政府、金巢经济开发区管委会,市政府有关部门:

《抚州市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法(试行)》已经市政府第10次常务会议研究同意,现予印发,请认真遵照执行,抓好落实。




二○一二年七月六日



抚州市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法(试行)



第一条 为规范集体所有土地上房屋征收与补偿安置工作,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 在本市中心城区集体所有土地上征收房屋及其附属物,并需要对被征收人进行补偿、安置的,适用本办法。

第三条 市房产管理局为市中心城区集体土地上的房屋征收部门,按照“属地管理、分级负责”的原则,委托征收房屋所在辖区内的街道办事处(乡、镇)为房屋征收实施单位(以下简称:征收实施单位),负责承担房屋征收与补偿安置的具体工作。临川区人民政府、金巢经济开发区管委会负责督促协调。

市直有关部门及项目责任单位应当依照本办法的规定和工作职责配合房屋征收部门开展工作。

第四条 征收实施单位、项目责任单位协助房屋征收部门根据有关法规和本办法的规定拟订房屋征收与补偿安置方案报市政府批准。批准后的方案应及时公布,并在公布方案的同时发布房屋征收公告。

第五条 项目责任单位在市政府发布房屋征收公告前,应按有关法规办理并取得发改委、规划、国土、环保等部门的批准文件及项目资金证明,并做好项目社会稳定风险评估工作。

第六条 征收实施单位应对房屋征收范围内房屋的权属、用途、结构、建筑面积、构筑物及土地上附属物、户数、常住在册户口人数等情况组织调查登记建档。房屋建筑面积的认定,以实际丈量为准,面积的计算按国家有关规定执行(房屋测量规范GB/T17986.1-2000)。涉及征收相关的街道办事处(乡、镇)、村、组及被征收人应积极协助和予以配合,常住户口在册人口数、户数应经当地公安派出所核定。

第七条 房屋征收实行一次性货币补偿和公寓房安置两种方式。被征收人可选择补偿安置方式。

第八条 选择一次性货币补偿的,由房屋征收部门委托房地产价格评估机构按市场价评估。评估机构确定货币补偿金额时,应当综合反映被征收房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况并出具评估报告。

第九条 选择公寓房安置补偿的规定:

(一)被征收主体房屋(以下简称主房)按“征一还一”安置公寓房,安置公寓房的公摊面积计入还房面积。被征收主房与公寓安置房结构不同的,按重置价结算结构差价。

主房是指经过相关职能部门批准建设的、用于家庭人口生活起居的住宅房屋,房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件,房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征:拥有卧室、堂厅(客厅)、厨房、正规门窗,具有生活所需的水、电、卫生设施。

(二)被征收主房人均住房建筑面积不足60平方米的,按人均60平方米安置公寓房。

(三)被征收人选择的公寓安置房面积小于被征收主房面积部分,按一次性货币补偿标准予以补偿;大于应安置面积的,超出面积在10%以内按建筑成本价购买,超过10%以上部分按就近市场商品房价格购买。

(四)公寓安置房的分配按照“先拆迁先选房”和抽签选房相结合的原则进行,按房屋拆除时间顺序,经验收合格后发给选房号,以选房顺序号选房。经验收认定为同时拆除的,抽签确定选房顺序号。

房屋拆除由具备相应建筑企业资质的单位统一实施,并对施工安全负责。

(五)公寓安置房的办证

1.被征收人公寓房安置到位后,应按办证规定提交相关资料给征收实施单位,由征收实施单位和项目责任单位负责统一办理国有划拨土地房屋产权证。

2.被征收人要求公寓安置房办理商品房产权证的,应按申请之日该公寓安置房地段基准地价及容积率计算的楼面地价的50%补交土地出让金,再按规定办理商品房产权证。

(六)公寓安置房物业管理费5年内由征收部门支付70%,被征收人支付30%。5年后由业主自行缴纳物业管理费。

第十条 被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿,不计算安置面积。

第十一条 城镇居民及异地农民在被征收地的农村祖业房屋,给予一次性货币补偿,不予公寓房安置。

第十二条 征收农村集体经济组织的房屋,按重置价给予货币补偿,不予安置。

第十三条 征收用于公益事业的学校、医院、福利院、敬老院等非生产经营性房屋及其附属物,征收实施单位应依照城乡规划的要求予以重建;当地政府已有规划建设的,按照重置价格实行货币补偿。

第十四条 对认定属违法建筑和超批准期限的临时建筑,一律不予补偿安置,并由规划或国土部门作出限期拆除决定,逾期不自行拆除的,对违反《中华人民共和国城乡规划法》的由规划部门依法强制拆除,对违反《中华人民共和国土地管理法》的由处理机关申请人民法院强制拆除。

第十五条 房屋室内装修补偿金额由征收当事人协商确定或委托房地产价格评估机构评估确定。

第十六条 地面上构筑物及其附属设施的补偿标准按江西省人民政府办公厅2011年3月14日公布的《关于印发抚州至吉安高速公路工程建设征地拆迁补偿及规费缴交标准的通知》中第一项第二条第一款的规定核算补偿金额。

有关设施迁移补助标准:电、有线、宽带、电话等设施的迁移费按相关部门规定的收费标准补助,具体金额在项目征收与补偿安置方案中明确。

第十七条 临时安置过渡费、搬迁费补助标准:选择一次性货币补偿的,给予6个月一次性临时安置补助费;选择公寓房安置的,补助时间从签订征收合同到取得公寓房钥匙,另再增加3个月;临时过渡费补助标准按征收主房建筑面积每月6元/平方米计算,最低不低于400元/月·户,过渡期限及过渡费支付月度在项目征收与补偿安置方案中明确。

搬迁补助标准:属住宅房屋的,按800元/户计算(公寓房安置的按2次计算);属生产性用房的,按建筑面积16元/平方米补助或按照国家规定的货物运输、设备拆卸搬迁安装计费标准计算搬迁补助费,也可以委托房地产(资产)价格评估机构通过评估确定。

第十八条 选择公寓房安置的农户,可以自愿转为非农城镇居民,经所在地公安户籍管理部门审批后,享有城镇居民同等待遇。

第十九条 被征收户安置人数按农村常住户口在册人口计算,并应经当地公安派出所核定。独生子女按2人计算;原为本村农业户口的现役士兵、在读大中专院校学生、监狱服刑和劳教人员均可计算为安置人口。空挂户、搭挂户人口不予计算安置人口。

第二十条 为加强房屋征收管理,有效解决征收过程中的困难和问题,市政府按照房屋征收面积安排征收工作经费,其标准为:征收项目在1万平方米以上的按每平方米30元、1万平方米以下的按每平方米40元支付。

第二十一条 公寓安置房建设由规划部门提出选址意见报市政府批准。公寓安置房建设单位应根据规划要求,按照城市居住小区的模式进行规划设计、配套建设。公寓安置房的建筑楼层、结构、房型、户型面积及交房标准、期限等应在项目征收与补偿安置方案中明确。

第二十二条 为鼓励提前搬迁,凡在公告规定的征收期限内签订征收补偿安置合同并拆除完毕的,对被征收人按主房建筑面积给予奖励,奖励标准及方式在项目征收与补偿安置方案中明确。

第二十三条 在征收公告规定的征收期限内达不成补偿安置协议或者被征收房屋所有权不明确的,由征收实施单位报请作出房屋征收决定的机关按照征收与补偿安置方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第二十四条 任何单位、个人阻挠、辱骂、殴打征收工作人员执行公务或阻碍房屋征收工作的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定进行处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第二十五条 在实施项目征收与补偿安置过程中,工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位给予党纪政纪处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第二十六条 本办法自公布之日起30日后施行,本办法施行前已发布拆迁公告或正在实施拆迁的项目,继续沿用原有规定办理。