南宁市住宅小区建设管理的若干规定(2005年)
广西壮族自治区南宁市人民政府
南宁市人民政府关于修改《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》的决定
市人民政府根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规的规定，决定对《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》作如下修改：
一、本规定中的“建设局”修改为“建设行政主管部门”。
二、第五条“小区开发企业应在工程报建前与市建设局签订《住宅小区建设协议书》，确定综合开发配套建设项目及其它事项，并作为小区竣工综合验收的依据”修改为“小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》，确定综合开发配套建设项目（包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项），并作为小区配套建设竣工验收的依据。
有拆迁安置义务的项目，小区开发企业应当向建设行政主管部门提交安置补偿方案及义务履行情况材料”。
三、第八条“小区项目实行单项工程竣工验收和小区竣工综合验收制度”修改为“小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度”。
四、第九条“单项工程竣工后，按有关规定向专业管理部门申报进行验收。单项工程验收不合格的房屋、配套设施，不得交付使用，不得申报综合验收”修改为“单项工程竣工后，小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施，不得交付使用。
小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案”。
五、第十条“小区工程全部完工，开发单位应将用地红线范围内的临时建筑、堆放材料清理干净，拆除施工围墙，修复损坏设施，疏通排水管道后，方可向建设局申报综合验收”修改为“小区工程全部完工（拆迁安置的项目义务履行完毕）后，小区开发企业应当将用地红线范围内的堆放材料清理干净，拆除已到期的临时建筑，修复损坏设施，疏通排水管道”。
此外，对部分文字作了修改。
本决定自公布之日起施行。
《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》根据本决定作相应修正，重新公布。
南宁市住宅小区建设管理的若干规定
（1997年2月20日市人民政府令第12号公布，根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市住宅小区建设管理的若干规定〉的决定》修正）
第一条 为加强城市住宅小区建设管理工作，规范住宅小区建设行为，为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，特制定本规定。
第二条 本规定所称的住宅小区(以下简称小区)，是指房地产开发企业综合开发建设的占地5000平方米以上，或建筑面积15000平方米以上的居住区。
第三条 南宁市建设行政主管部门是本市小区建设管理的主管部门。
第四条 小区规划设计要严格执行《城市居住区规划设计规范》，合理确定有关技术指标，完善功能，注意做好与外部环境协调工作。
第五条 小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》，确定综合开发配套建设项目（包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项），并作为小区配套建设竣工验收的依据。
有拆迁安置义务的项目，小区开发企业应当向建设行政主管部门提交安置补偿方案及义务履行情况材料。
第六条 小区建设时，配套设施项目应同步建设，同时交付使用。
小区项目分期建设时，要将影响整个项目的基础设施和公共服务配套建筑安排在首期建设。
市建设行政主管部门应当定期检查落实在建小区的商品住宅与配套项目同步建设的情况。
第七条 小区项目一律实行施工招投标，优选施工队伍，不断提高施工质量水平。小区项目工程质量验收一次合格率须达到100％，优良品率达到30％以上。
第八条 小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度。
第九条 单项工程竣工后，小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施，不得交付使用。
小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案。
第十条 小区工程全部完工（拆迁安置的项目义务履行完毕）后，小区开发企业应当将用地红线范围内的堆放材料清理干净，拆除已到期的临时建筑，修复损坏设施，疏通排水管道。
第十一条 小区项目的质量责任由开发企业承担。
小区项目的工程质量问题由建设工程质量检测部门进行检测。
开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第十二条 在建或分期建设的小区，局部已交付使用的商品住宅和配套设施，由开发单位自行或委托物业管理单位提前介入管理。维护居住环境卫生和安全，协助有关部门制止各种违法建筑行为。
第十三条 本规定颁布前已交付使用、未按经批准的规划要求完成配套建设的小区项目，开发单位必须与市建设行政主管部门签订配套建设责任书，限期完成配套建设任务。
第十四条 本规定由市建设行政主管部门负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。
第一条 为加强城市住宅小区建设管理工作，规范住宅小区建设行为，为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，特制定本规定。
第二条 本规定所称的住宅小区(以下简称小区)，是指房地产开发企业综合开发建设的占地5000平方米以上，或建筑面积15000平方米以上的居住区。
第三条 南宁市建设行政主管部门是本市小区建设管理的主管部门。
第四条 小区规划设计要严格执行《城市居住区规划设计规范》，合理确定有关技术指标，完善功能，注意做好与外部环境协调工作。
第五条 小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》，确定综合开发配套建设项目（包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项），并作为小区配套建设竣工验收的依据。
有拆迁安置义务的项目，小区开发企业应当向建设行政主管部门提交安置补偿方案及义务履行情况材料。
第六条 小区建设时，配套设施项目应同步建设，同时交付使用。
小区项目分期建设时，要将影响整个项目的基础设施和公共服务配套建筑安排在首期建设。
市建设行政主管部门应当定期检查落实在建小区的商品住宅与配套项目同步建设的情况。
第七条 小区项目一律实行施工招投标，优选施工队伍，不断提高施工质量水平。小区项目工程质量验收一次合格率须达到100％，优良品率达到30％以上。
第八条 小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施竣工验收及备案制度。
第九条 单项工程竣工后，小区开发企业应当按有关规定组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施，不得交付使用。
小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案。
第十条 小区工程全部完工（拆迁安置的项目义务履行完毕）后，小区开发企业应当将用地红线范围内的堆放材料清理干净，拆除已到期的临时建筑，修复损坏设施，疏通排水管道。
第十一条 小区项目的质量责任由开发企业承担。
小区项目的工程质量问题由建设工程质量检测部门进行检测。
开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第十二条 在建或分期建设的小区，局部已交付使用的商品住宅和配套设施，由开发单位自行或委托物业管理单位提前介入管理。维护居住环境卫生和安全，协助有关部门制止各种违法建筑行为。
第十三条 本规定颁布前已交付使用、未按经批准的规划要求完成配套建设的小区项目，开发单位必须与市建设行政主管部门签订配套建设责任书，限期完成配套建设任务。
第十四条 本规定由市建设行政主管部门负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。
恶意抗辩与合同无效的认定
一、恶意抗辩的涵义、表现形式及产生原因
抗辩权主要是指基于实体法上的规定而享有的对抗对方请求权的一种权利。所谓恶意抗辩，指当事人违反诚信原则，而针对对方的请求提出抗辩，实际上是一种滥用抗辩权的行为。[1] 当前在合同纠纷诉讼中，经常会遇到这种通过恶意抗辩而逃避承担违约责任的现象。在司法实践当中，恶意抗辩包含两种情形，一种是一方当事人在合同签定后，主动提起诉讼，要求确认合同无效以拒绝履行合同；另一种表现形式是一方当事人在合同签定后，有意不履行合同，待对方提起诉讼要求其履行合同时，再针对对方诉求提出抗辩要求法院确认合同无效。
导致恶意抗辩的原因很多，其中最主要的是原因就是在合同签定以后，发生了一些事由，导致一方当事人不愿再继续履行原合同，从而借恶意抗辩来否认合同的效力以达到逃避合同责任或追求更大利益的目的。试举两个例子说明：例一、我国《保险法》第五十六条规定：“以死亡为给付保险金条件的合同，未经被保险人书面同意并认可保险金额的，合同无效。”甲为其母乙购买一份意外险，乙系文盲，未书面认可该合同，但某保险公司仍承保并出具报单。后乙死亡，甲要求保险公司给付保险金，保险公司以保险合同未经被保险人书面同意并认可保险金额，属无效合同，并拒绝支付保险金。例二、我国《城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”某房地产开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，隐瞒该事实，与大量购房者签定了购房合同。后因房假大幅上涨，该开发商主动提起诉讼，要求确认其与购房者签定的购房合同无效。例一、例二都属于比较典型的恶意抗辩，其产生的原因就是为了逃避合同义务，避免承担责任和追求额外的利益。
二、司法实践中恶意抗辩不应得到支持：
对于恶意抗辩行为能不能支持我国现行法律没有明确规定，最高人民法院也未就此做出司法解释。由于我国法律对恶意抗辩缺乏限制，恶意抗辩的案例时有发生，由于法律规定的缺乏又同时导致了审判实践中的混乱，因此，明确对恶意抗辩的观点就显得很有必要。笔者认为恶意抗辩不应得到支持，主要理由分述如下：
首先，恶意抗辩不符合民法的诚实信用原则，恶意抗辩行为人的行为因违反了诚实信用原则而不应得到支持。在现实生活当中，我们经常看到一些当事人在一些特定事由发生后或是与对方当事人发生纠纷以后，常常为了拒绝履行合同义务、避免承担合同责任而找出各种理由来主张合同无效，这种状况不利于合同的严守，也不利于强化交易中的诚信观念。恶意抗辩通常都表现为一方在原先签约基础与事实发生变化后，公然的承认自己违法、欺诈，并以此来主张合同无效，并希望通过合同无效追求有利于自己的法律后果，这样的行为和诚信原则完全是对立的，这种恶意抗辩行为根据诚实信用的原则理应驳回。
诚实信用原则是民法基本原则，是民法原则中的帝王条款，对该原则的遵守同时也体现了民事主体基本的商业道德。如果合同当事人在订立合同时明知其行为不符合法律规定，却仍然从事该行为，事后又因为这份合同的履行对其不利而主张合同无效以逃避合同义务，其行为显然有违诚实信用原则，对于此类行为予以支持，无异于鼓励不诚信，在我国这样一个诚信意思尚不够强的国家实行此种制度，将造成极大的负面影响。因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，就会促使人们选择后者，即以合同无效为借口而逃避合同的义务，必然会助长市场经济活动中不讲信誉为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象。[8]
其次，支持恶意抗辩违背了合同无效制度设立的目的和宗旨。合同无效制度设立的目的主要是为了维护国家、社会的公共利益，提倡社会公共道德。确认合同无效体现了国家对民事主体所从事的民事进行的干预，合同无效制度主要是防止、制裁违法行为。而在恶意抗辩情形下，违法行为人是主动请求确认合同无效，并希望通过确认合同无效使其获得某种不正当的利益。笔者认为，这样就根本违背了无效制度设立的目的和宗旨。如果恶意抗辩得到支持，那么善意一方当事人的合法权益将得不到支持，相反违法行为人不仅不需要承担任何责任，还将获得某种不正当的利益。这正是象一些学者所指出的，“乃是一种奇怪的法律。”[3]如果认可恶意抗辩，允许当事人通过恶意抗辩逃避责任，不仅严重背离法律的价值取向，且必将极大的损害法律的权威性。
如前述保险法五十六条的规定，其立法目的是为避免在被保险人人身上发生的道德风险，从立法目的和宗旨的角度来看，这样的规定更多的体现的是一种管理性的要求，对这一规定的正确理解应当是说保险公司在签发保单前应尽审查义务，以防止投保人恶意投保，事后为取得保险金而恶意伤害被保险人。因此，笔者认为只有被保险人才能主张非被保险人亲自签名从而主张保险合同无效，保险人、保险公司都不得以此主张合同无效。如果对保险公司的恶意抗辩行为给予肯
定，则不符合确认合同无效的目的，也不利于制裁违法的恶意抗辩的行为人。
再者，如果认可恶意抗辩实际就是肯定当事人可以通过违法行为获利，将会纵容违法行为人的违法行为。一方在从事某种违法行为之后，因合同履行的结果对自己不利便可以主张合同无效，一旦合同履行的结果对自己有利便认为合同有效，如果这种合同无效的主张能够成立，则将会起到纵容不法行为人从事违法行为的后果。这就是说，违法行为人完全可以为所欲为，从而使合同无效制度成为其追求某种不正当甚至违法利益的手段。[4]
在我们的司法活动中，如果恶意抗辩一方的诉求能得到法律的支持，那么，其他民事主体将群起效仿，这将极大的损害诚信和公平原则在整个社会的认知度，这与我们构建法治社会的发展目标是背道而驰的。
三、完善立法可防止、减少和遏制恶意抗辩
合同法实施前的无效合同制度，过于强调国家干预，导致司法实践中确认无效合同的范围过于宽泛，法律、行政法规，地方性法规和政府规章，甚至政府部门制定的红头文件，都可能成为判断合同无效的标准。在这样的制度下，当事人恶意抗辩并获得支持的情形不在少数。
新的合同法突出并强调了合同法的私法属性，淡化了国家公权力对合同的干预，极大的缩小了无效合同的范围和外延。合同法第52条的规定，不是所有违法行为都会导致合同无效，而只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能被确认为无效；合同法同时还规定，非根本性条款欠缺的合同在补救后可继续履行；合同法同时设立了可撤销合同制度、效力待定合同制度，使得意思表示不真实及主体不合格合同并不当然无效；最高法院的司法解释通过规定“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，解决了超越经营范围的合同的效力问题。可以说，合同法及其司法解释，则更鲜明地体现了合同法尽可能的缩小无效合同范围的立法宗旨。
笔者认为，我国现有的法律虽然没有明确规定禁止恶意抗辩，但合同法及相关司法解释中对无效合同范围的限缩以及对缔约过失责任的规定，也可以在一定程度上减少并遏制恶意抗辩行为的产生。但是，现行合同法的相关规定还不能完全遏制恶意抗辩行为的产生，如前所述，合同法52条规定“违反法律和行政法规强制性规定的合同属于无效合同，但是，什么样的规定才属于“强制性规定”？合同法并没有进一步解释，如果不能正确理解并界定“强制性规定”，不同的主体站在不同的角度、立场仍可能对合同效力作出不同的认定，则仍将很难从立法上控制无效合同范围的扩大化，恶意抗辩也就同样不可避免。
现在，很多学者对法律法规的强制性规定做了进一步的分类，将其分为取缔性规定和效力性规定两类。取缔性规定又称管理性规定，其设立目的主要是加强公权力对某类行为的监管。违反取缔性规定但并未损害社会公共利益的，对违反取缔性规定的合同主体可以依法处以行政处罚，但不能因此否认合同的有效性。如果违反取缔性规定的合同存在损害社会公共利益的情形，那它就是无效的。效力性规定就是法律法规明确规定，不符合这些强制性规定的合同将导致不成立或无效的。按照这一分类方法来确认合同效力，许多关于合同无效的争论将会自动终止，恶意抗辩也将得到更有效的遏止。
当然，从长远来看，我们还是应尽快从立法上明确制止滥用无效合同宣告权的恶意抗辩行为。辽宁高院以作出了有益的尝试，在该院《关于当前商事审判中适用法律若干问题的指导意见》第33条第2款已做出了反对恶意抗辩的规定“在当事人一方超越权限订立的合同中，越权人主观上存在故意或过失，而另一方当事人为善意、无过失，此种情况下，如果越权行为人主动提出确认合同无效，则其请求不应得到支持。”
四、小结
恶意抗辩产生的主观原因是利益驱使，法律规定的不完善客观上给恶意抗辩提供了土壤。恶意抗辩不符合基本的诚信原则，有悖于合同无效制度设立的目的和宗旨，在司法实践中不应得到支持。我们应不断完善法律，加强诚信教育，从根本上遏止恶意抗辩行为的产生，以维护法律的庄严，并切实保护善意合同相对人的利益。
（作者：福建厦门今朝律师事务所 张建平律师）
[1] 参见王利明：《关于无效合同确认的若干问题》，载于《民商法研究（第6辑）》法律出版社。
[2]参见梁慧星主编：《民商法论丛》（第六卷），法律出版社。[1] 参见王利明：《关于无效合同确认的若干问题》，载于《民商法研究（第6辑）》法律出版社。
[3]方流芳：《从王海现象看受欺诈人的法律救济问题》，载《湘江法律评论》第一卷。
[4] 参见王利明：《关于无效合同确认的若干问题》，载于《民商法研究（第6辑）》法律出版社。