交通部


交通部印发《关于公路运输企业实行承包经营责任制的若干意见》的通知
交通部


各省、自治区、直辖市交通厅、局，计划单列市交通局：
现将《关于公路运输企业实行承包经营责任制的若干意见》印发给你们，望结合各地的实际情况，在当地政府领导下，主动与有关部门协商，尽快做出部署，有计划有步骤地抓好这项工作。
近几年来，各地交通部门在搞活公路运输企业方面做了不少工作，进行了有益的改革试验和探索，取得了一定成绩。但是，由于多方面的原因，公路运输企业面临的困难仍然很多，经济效益大幅度下降，自我积累、自我改造和自我发展的问题并未从根本上得到解决。改变公路运输企业
的困境，除需要一定的外部条件外，根本的出路是坚持和深化企业改革，通过挖掘内部潜力，把企业搞活，而实行承包经营责任制是增强企业活力和后劲的有效途径。请你们在实践中注意总结经验，不断发展和完善。各地在实行承包经营责任制中的情况、经验、问题和意思，望随时报部。



附：关于公路运输企业实行承包经营责任制的若干意见
一、党的十一届三中全会以来，全国公路运输企业根据对外开放、对内搞活经济的方针和《中共中央关于经济体制改革的决定》精神，在改革企业内部经营机制方面，做了一些有益的探索，对企业的管理体制、经营方式、管理制度和分配制度等进行了初步改革，企业的经济效益有所改
善，同时努力完成了各项运输任务，为满足国民经济发展和人民生活需要作出了重要贡献。
二、目前，公路运输企业由于种种原因仍然活力不够，困难很多。绝大多数企业负担过重，车辆老旧，成本逐年上升，利润大幅度下降，人均留利大大低于其他行业的水平，普遍缺乏自我积累、自我改造和自我发展的能力。有相当多的企业不仅再投入能力低，而且连简单再生产也难以
维持，甚至处于经营亏损的状况。如何摆脱公路运输企业的困境，从根本上解决企业自我积累、自我改造、自我发展和增强后劲的问题，已成为公路运输企业的当务之急。
三、公路运输企业具有社会公益事业性质，是为国民经济发展和人民生活需要服务的微利企业，衡量它的经营成果主要是社会效益。但是，目前企业的经济效益上不去，对社会效益的发挥带来了很大影响。要改变公路运输企业经营困难状况，除需要一定的外部条件外，更重要的是要坚
持和深化企业改革，调动企业及其职工的积极性，通过挖掘内部潜力，把企业搞活，这是公路运输企业摆脱困境的根本出路。
四、深化公路运输企业改革，一是实行所有权与经营权分离，解决好国家和企业的关系；二是在企业内部，通过完善经济责任制，搞好按劳分配，改善经营机制，解决好企业和职工的关系。当前，首先要解决两权分离问题，处理好国家和企业的关系，使企业成为自主经营、自负盈亏的
经济实体，从而带动企业内部的配套改革。为此，要积极探索公路运输企业两权分离的具体形式，不失时机地推行具有公路运输行业特点的承包经营责任制。
五、实行承包经营责任制是增强公路运输企业活力和后劲的有效途径。实践证明，它有着很多的优越性，主要表现在：第一，有利于促进企业所有权与经营权分离，明确经营者的责、权、利，进一步增强企业活力；第二，有利于使企业通过自主经营、自负盈亏，具有自我积累、自我改
造、自我发展的能力，实现运输生产和经营的良性循环；第三，有利于推动运输企业的技术进步，增强发展后劲；第四，有利于加强运输企业的自我约束机制；第五，有利于挖掘运输企业的潜力，促进“双增、双节”运动的开展；第六，有利于增强经营者和广大职工的主人翁责任感。因此
，应当积极实施，大胆探索，稳步前进。
六、实行承包经营责任制，要坚持“包死基数，确保上交，超收多留，欠收自补”的原则。公路运输企业可以根据各自的不同情况，采取多种形式，实行承包经营责任制。当前，主要有以下几种：
1．上缴利润定额包干。即核定上缴利润基数，超额部分都留给企业。这种形式主要适用于生产不景气，车辆老旧，消耗大、成本高、效益差，处于亏损边缘的急需扶持的运输企业。
2．上缴利润基数包干，超收部分按比例分档分成。即企业按规定完成上缴利润基数后，超过基数部分，分等累进按比例提取分成。这种形式主要适用于经营环境比较好，经济效益比较稳定的运输企业。
3．上缴利润递增包干。即在三至五年承包经营期内，以确定的基础利润为基数，企业每年以一定的递增比例向国家上缴承包利润。这种承包形式主要适用于经营管理有基础，生产形势好，经济效益高，发展有后劲，竞争能力较强的运输企业。
4．减亏补贴包干。即实行定额补贴，超亏不补、减亏全留。这种承包形式适用于负担过重，经营亏损，虽经努力但在短期内扭亏困难的企业。
5．百元营收（千吨公里）工资含量包干。即以企业上年工资总额在百元收入（千吨公里）中所占的比例为基数进行承包（考虑到每年工资增长因素，基数可略大于上年实际数）。这种形式主要适用于生产持续发展，收入稳步提高的运输企业。
除以上几种形式外，还可以根据企业的具体情况，实行投入产出包干、两保一挂（保上缴税利，保技术改造项目，工资总额与实现利润挂勾），或在当地政府和有关部门的支持下，探索实行更符合本地区、本企业实际情况的其它形式。
七、要合理确定承包基数，这是关系到承包经营责任制成败的关键。承包基数要先进、合理、实事求是。既要考虑企业近几年的经营状况，又要考虑当前面临的各种情况，既要保证国家的财政收入，又要考虑企业发展后劲，通过多方面的分析和预测，力求把基数建立在科学、可靠的基
础上。基数确定后，如遇国家政策的重大调整和难以预料的特殊情况，企业主管部门应主动与有关方面协商，对已承包的基数进行适当调整。
八、要防止企业的短期行为，特别要防止承包后拼设备、吃老本和消费基金膨胀等情况的发生。承包经营要明确规定车辆必须达到的技术标准，严格执行维修保养制度，防止失修漏保；承包后企业工资和奖金的发放，必须执行国家的有关规定；要明确承包期内技术改造和固定资产增值
的指标；同时要建立和执行严格的奖惩制度和审计制度。
九、为保证承包经营责任制目标的实现，在企业内部要进一步推行各种形式的经济责任制，完善企业内部经营机制：
1．改善企业内部经营方式。经营方式的改革，要从企业实际情况出发，采取多种行之有效的形式。但是，不论采取哪种形式都要注意和企业的经营目标结合起来，充分调动企业内部蕴藏的积极因素，努力挖掘内部潜力，促进运输生产的发展。当前，在运输企业内要在“包”字上大做
文章，建立生产、财务、质量、安全等经济技术指标体系，把有关指标层层分解，逐级落实，做到“纵包到底，横包到边”。少数小型企业，也可试行内部租赁及股份制的办法，搞活经营管理。
2．改革企业内部的分配制度。改革中要体现职工所得和个人劳动成果、企业经济效益紧密联系，解决职工吃企业“大锅饭”问题，克服分配上的平均主义，正确处理好国家、企业、职工三者关系，使国家收入稳步增长，企业具有自我发展能力，职工收入和生活水平逐步提高。
3．随着经营方式和分配制度的改革，对企业领导体制、人事劳动制度、机构设置、生产技术、计划财务、安全质量等方面的工作也提出了配套改革的要求。要认真贯彻“三个条例”和中央的其他有关规定精神，注意总结经验，巩固已经取得的成果，把各项改革深入开展下去。
十、实行承包经营责任制，要进一步树立全局观念，保证完成国家下达的指令性计划、抢险救灾、战备支前物资运输任务，继续发挥好公路运输企业的骨干作用。实行承包以后，要以企业升级为中心，改善与加强企业的经营管理，防止以包代管，一包了事。特别要抓好安全质量，杜绝
重大事故的发生。杜绝粗暴待客、野蛮装卸，以文明优质服务，提高运输企业的信誉。
十一、实行承包经营责任制，要坚持物质文明和精神文明一起抓。在加强思想政治工作的基础上，深入开展创建文明场、站、队、车活动，建设一支符合“四有”要求的职工队伍。要坚持四项基本原则，反对资产阶级自由化。要根据承包后出现的新情况制定和完善职业道德标准和岗位
守则，开展职业道德教育，继续纠正行业不正之风，努力树立良好的行业风气，使公路运输企业成为传播社会主义精神文明的“窗口”。
十二、实行承包经营责任制，政策性很强，既要大胆探索，又要慎重从事。各地交通主管部门要认真制订计划，分析情况，研究措施，保证这项工作的顺利开展。已经实行的单位要及时总结经验，巩固和发展改革的成果。尚未实行的企业要积极创造条件，加快步伐，结合企业实际，订
出切实可行的承包办法。在具体实行承包经营责任制的步骤上，一般可分为以下几个阶段：
1．准备阶段：主要是分析企业现状，搞好对企业的评估，预测企业的发展，进行宣传教育，统一全员的思想认识，草拟承包经营合同书，明确经营目标。
2．确定经营者阶段：除可通过由现任经理实行任期目标责任制的形式确定外，也可以通过公开招标、招聘、民主选举等方法产生经营者。
3．签订承包经营合同阶段：要采用合同和公证等法律形式稳定和约束国家与经营者的关系，确保承包期企业经营目标的实现。
十三、各级交通主管部门要进一步提高对经济体制改革的认识，加强对公路运输企业的领导，要从认真研究企业的状况入手，帮助企业研究解决在承包经营中出现的问题，使承包经营责任制更好地落实下去。积极争取当地财政、税务、银行、物价、劳动等部门的支持，为搞活企业创造
较好外部条件。当前，要特别注意加强行业管理，改善宏观控制，本着“管而不死、活而不乱”的原则，搞好运输市场整顿，确保公路运输有秩序地健康地发展。



1987年6月1日
商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
　　本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]　商品房买卖 　订购书 　商品房预售 　 按揭 　 法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

　　广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
　　狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

　　商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
　　在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
　　我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
　　由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
　　商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
　　商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质