中保财产保险有限公司


中保财产保险有限公司关于印发《中保财产保险有限公司出口信用险代办业务财务管理与会计核算办法》的通知

1996年11月29日，中保财产保险有限公司

各省、自治区、直辖市分公司，计划单列市分公司：
为探索我公司经营国家交办的政策性业务的路子，促进出口信用险业务及其相关业务的发展，经总公司总经理办公会研究决定：出口信用险业务实行由各分公司代总公司办理的新的经营管理体制。现将《中保财产保险有限公司出口信用险代办业务财务管理与会计核算暂行办法》印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时报告总公司计财部。

附：中保财产保险有限公司出口信用险代办业务财务管理与会计核算暂行办法
为探索我公司经营国家交办的政策性业务的路子，促进出口信用险业务及其相关业务的发展，经总公司总经理办公会议研究决定：出口信用险业务实行由各省、自治区、直辖市、计划单列市分公司（以下简称分公司）代总公司办理的新的经营管理体制。根据出口信用险业务“代办”经营管理体制，制订本办法。
第一条 外币存款户的开立和外汇资金的管理
分公司代办出口信用险业务，应在外汇指定银行单独开立美元帐户，专门用于出口信用险业务。
总公司对分公司代办出口信用险业务继续实行外汇资金定额管理，分公司超定额部分的资金必须于每月6日前以电汇方式上划总公司计财部信用险帐户。分公司外币收支差额出现负差时，可向总公司申请划拨资金，经总公司计财部审定后，由总公司计财部信用险帐户以电汇方式下拨资金。
第二条 代办帐户和会计科目的设置
（一）分公司代办出口信用险业务，应单独设置代办帐户，直接与总公司计财部信用险财务处发生帐务往来。分公司的代办帐户通过“其他应收帐款”、“其他应付帐款”等资产负债类会计科目与所在公司发生帐务往来，不与所在公司并帐。
（二）代办帐户设置“银行存款”、“应收保费”、“预付赔款”、“其他应收帐款”、“其他应付帐款”、“代办往来”等资产负债类会计科目，设置“保费收入”、“追偿款收入”、“利息收入”、“赔款支出”、“手续费支出”、“营业费用”等损益类会计科目。除“利息收入”和“营业费用”科目外，各损益类会计科目按短期险、中长期险、其他险设置二级科目；按业务年度设置三级科目；按保户设置四级科目。
各资产负债类和损益类会计科目的使用说明参照《中保财产保险有限公司会计制度》的规定。
第三条 代办往来和代办费用
（一）代办出口信用险业务由分公司计财处与总公司计财部信用险财务处发生帐务或资金往来。每月末，分公司将代办出口信用险业务帐户损益类各科目本月累计发生额，按明细帐分类，以划代收代付报单形式，通过“代办往来”科目全额上划总公司计财部信用险财务处。
（二）总公司对分公司代办出口信用险业务的费用实行核定比例、年末一次性划拨的办法，分公司在总公司核定的代办费用率基础上具体掌握使用和分摊。年末，总公司按分公司全年累计上划的实收保费（本年累计保费收入--本年末应收保费余额＋上年末应收保费余额）的一定比例划拨代办费用。分公司按总公司核定的代办费用率向代理帐户分摊费用，但各专项费用不得超过规定的标准。
第四条 坏帐准备的计提与核销
分公司代办出口信用险业务的应收保费由总公司按现行财务制度的规定统一计提坏帐准备。符合规定核销条件的应收保费由分公司写出申请报告，报总公司审定核销。
第五条 代办报表
（一）报表种类
1．会保险财信01表 出口信用险代办业务资产负债表
2．会保险财信02表 短期出口信用险代办业务主要损益科目明细表
3．会保险财信03表 中长期出口信用险代办业务主要损益科目明细表
4．会保险财信04表 其他出口信用险代办业务主要损益科目明细表
5．会保险财信05表 出口信用险代办业务费用明细表
（二）报表格式（见附表）
（三）报表编制
1．会保险财信01表：按各分公司代办出口信用险业务帐户资产负债类各科目的余额编制。具体编制方法参照《中保财产保险有限公司会计制度》。
2．会保险财信02表、03表和04表：按各分公司代办出口信用险业务帐户损益类各科目本月发生额和本年累计上划额分别填列“本期数”和“累计数”栏。具体编制方法参照《中保财产保险有限公司会计制度》。
3．会保险财信05表：年末，各分公司根据总公司核定的代办费用率和各专项费用规定标准分摊填制。
（四）报表报送时间与方式
会保险财信01表、02表、03表和04表每月编报一次，次月3日以前由分公司计财处以线路传输方式报送总公司计财部信用险财务处。会保险财信05表每年编报一次，次年1月5日以前由分公司计财处以线路传输方式报送总公司计财部信用险财务处。代办报表不与所在公司并表。
第六条 会计档案管理
（一）分公司代办出口信用险业务的原始凭证、记帐凭证、总帐、明细帐、会计报表及电算化资料等会计档案，由总公司授权分公司代为保管，分公司具有代为保管的义务。
（二）各项会计档案的保管期限执行《中华人民共和国档案法》、财政部《会计档案管理办法》和《会计基础工作规范》及总公司的有关规定。
第七条 分公司所辖基层公司经营出口信用险业务的财务管理体制和会计核算办法，由分公司参照本办法的有关规定制定具体实施细则，并报总公司计财部和出口信用险部备案。
第八条 本办法由总公司计财部负责解释并组织实施。
第九条 本办法自1996年1月1日起实施。
附表：一 中保财产保险有限公司出口信用险代办业务资产负债表
会保险财信01表
编制公司： --------年----月 金额单位：元
--------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 期 末 余 额 |
| 项 目 |----------------------------------------------------------------------|
| |美 元|港 币|人民币| 外币折美元加美元 | 外币折人民币加人民币 |
|----------------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
|资产：|银行存款 | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| |应收保费 | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| |预付赔款 | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| |其他应收帐款 | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| |资产合计 | | | | | |
|------|--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
|负债：|代办往来 | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| |其他应付帐款 | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| | | | | | | |
| |--------------|------|------|------|--------------------|------------------------|
| |负债合计 | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------
经（副）理： 会计主管： 复核： 制表：
附表：二 中保财产保险有限公司短期出口信用险代办业务主要损益科目明细表
会保险财信02表
编制公司： --------年----月 金额单位：元
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 行| 美元 | 港币 | 人民币 | 外币折美元加美元 | 外币折人民币加人民币|
| 项 目 | |--------------|--------------|--------------|--------------------|----------------------|
| | 次|本期数|累计数|本期数|累计数|本期数|累计数| 本期数 | 累计数| 本期数 | 累计数 |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|保费收入合计 | 1| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务| 2| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务| 3| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务| 4| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|追偿款收入合计 | 5| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务| 6| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务| 7| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务| 8| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|利息收入 | 9| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|赔款支出合计 |10| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务|11| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务|12| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务|13| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|手续费支出 |14| | | | | | | | | | |
|----------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|营业费用 |15| | | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
经（副）理： 会计主管： 复核： 制表：
附表：三 中保财产保险有限公司中长期出口信用险代办业务主要损益科目明细表
会保险财信03表
编制公司： --------年----月 金额单位：元
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 行| 美元 | 港币 | 人民币 | 外币折美元加美元 | 外币折人民币加人民币|
| 项 目 | |--------------|--------------|--------------|--------------------|----------------------|
| | 次|本期数|累计数|本期数|累计数|本期数|累计数| 本期数 | 累计数| 本期数 | 累计数 |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|保费收入合计 | 1| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务 | 2| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务 | 3| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务 | 4| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|追偿款收入合计 | 5| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务 | 6| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务 | 7| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务 | 8| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|利息收入 | 9| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|赔款支出合计 |10| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务 |11| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务 |12| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务 |13| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|手续费支出 |14| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|营业费用 |15| | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
经（副）理： 会计主管： 复核： 制表：
附表：四 中保财产保险有限公司其他出口信用险代办业务主要损益科目明细表
会保险财信04表
编制公司： --------年----月 金额单位：元
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 行| 美元 | 港币 | 人民币 | 外币折美元加美元 | 外币折人民币加人民币|
| 项 目 | |--------------|--------------|--------------|--------------------|----------------------|
| | 次|本期数|累计数|本期数|累计数|本期数|累计数| 本期数 | 累计数| 本期数 | 累计数 |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|保费收入合计 | 1| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务 | 2| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务 | 3| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务 | 4| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|追偿款收入合计 | 5| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务 | 6| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务 | 7| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务 | 8| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|利息收入 | 9| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|赔款支出合计 |10| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 其中：前年业务 |11| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 上年业务 |12| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
| 本年业务 |13| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|手续费支出 |14| | | | | | | | | | |
|------------------|----|------|------|------|------|------|------|----------|--------|----------|----------|
|营业费用 |15| | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
经（副）理： 会计主管： 复核： 制表：
附表：五 中保财产保险有限公司出口信用险代办业务费用明细表
会保险财信05表
编制公司： --------年----月 金额单位：元
--------------------------------------------------------------------------------------------------
| 科 目 |行次|上年数|本年数| 科 目 |行次|上年数|本年数|
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
|一、手续费支出 | 1| | |24．车船燃料费 |27| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
|二、营业费用： | 2| | |25．银行结算费 |28| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
|（一）业务管理费 | 3| | |26．取暖降温费 |29| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 1．邮电费 | 4| | |27．安全防卫费 |30| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 2．印刷费 | 5| | |28．理赔查勘费 |31| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 3．差旅费 | 6| | |29．研究开发费 |32| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 4．会议费 | 7| | |30．电子设备运转费 |33| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 5．水电费 | 8| | |31．低值易耗品摊销 |34| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 6．租赁费 | 9| | |32．印花税 |35| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 7．修理费 |10| | |33．房产税 |36| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 8．保险费 |11| | |34．车船使用税 |37| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 9．外事费 |12| | |35．土地使用税 |38| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 10．公杂费 |13| | |36．其他 |39| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 11．咨询费 |14| | |（二）固定资产折旧费 |40| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 12．查帐费 |15| | |（三）提取坏帐准备 |41| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 13．绿化费 |16| | |（四）提取投资风险准备 |42|ＸＸＸ|ＸＸＸ|
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 14．宣教费 |17| | |（五）提取贷款呆帐准备 |43|ＸＸＸ|ＸＸＸ|
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 15．资产摊销 |18| | |（六）宣传费 |44| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 16．董事会费 |19| | |（七）防灾费 |45| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 17．工会经费 |20| | |（八）招待费 |46| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 18．职工工资 |21| | | 营业费用合计 |47| | |
|--------------------|----|------|------| |----|------|------|
| 19．职工福利费 |22| | | 其中：间接费用 |48| | |
|--------------------|----|------|------|----------------------------|----|------|------|
| 20．职工教育费 |23| | |三、费用合计 |49| | |
|--------------------|----|------|------|--------------------------------------------------|
| 21．劳动保险费 |24| | |四、补充资料 |
|--------------------|----|------|------| |
| 22．劳动保护费 |25| | | （一）代办机构数（个） |
|--------------------|----|------|------| |
| 23．待业保险费 |26| | | （二）代办人员数（人） |
--------------------------------------------------------------------------------------------------
经（副）理： 会计主管： 复核： 制表：


关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
　　这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
　　房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
　　在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
　　1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
　　2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
　　3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。