承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者：王卫国 江西省吉水县人民法院

案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。

评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。




浙江省舟山市人民政府办公室


舟山市人民政府办公室关于印发舟山市建设占用耕地表土剥离和优质耕作层保护利用实施办法（试行）的通知

舟政办函(2009)44号


各县（区）人民政府，市政府直属有关单位：

《舟山市建设占用耕地表土剥离和优质耕作层保护利用实施办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



二○○九年六月三日



舟山市建设占用耕地表土剥离和优质耕作层

保护利用实施办法（试行）

第一条 为进一步加强土地资源的保护和利用，提高垦造耕地的质量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及其他有关法律、法规及政策规定，结合我市实际，特制订本实施办法。

第二条 建设占用耕地的，建设单位应当将被占用耕地的表土剥离。土地污染严重，缺乏肥力的劣质表土或有其他特殊原因不宜剥离表土的，经市或县（区）造地改田领导小组批准可以不剥离。

第三条 垦造耕地单位应根据土地开发整理方案，将优质表土用于垦造耕地项目。

第四条 以招拍挂出让方式供应的建设项目用地，在土地成交确认书签订后，实施表土剥离。其他形式供应的建设项目用地，土地供应经政府批准后，实施表土剥离。

国土资源部门在编制土地招拍挂方案时，应将表土剥离的有关要求纳入其中。

第五条 市或县（区）国土资源部门根据具体情况，在土地供应前可以先行进行表土剥离，待表土剥离完成后，再实施供地。

第六条 负责表土剥离单位应在建设用地批准书核发之前，向市或县（区）国土资源管理部门提交表土剥离方案，并交纳每亩3万元的表土剥离保证金，表土剥离方案经批准后实施。

第七条 表土剥离程度根据土地质量情况确定，一般在30?50厘米之间，表土剥离范围为除规划部门规划确定的绿地面积以外的所有建设用地，剥离的表土应集中统一堆放储存，具体储存地点统一由市或县（区）国土资源部门落实，场地租费由市、县（区）财政解决。表土剥离单位应把表土运到指定地点。

第八条 表土剥离单位按批准方案实施表土剥离完毕，报市或县（区）造地改田领导小组验收。市或县（区）国土资源管理部门凭表土剥离验收意见退还表土剥离保证金。

第九条 建设单位（表土剥离单位）未按批准方案实施表土剥离的，表土剥离保证金不予退还。表土剥离经造地改田领导小组验收不合格的，限期整改或斟情扣除部分保证金。

第十条 市、县（区）国土资源管理部门负责建设占用耕地表土剥离和优质耕作层保护利用管理和监督工作，并组织由政府直接实施的表土剥离工作。表土剥离管理费按表土剥离面积每亩1500元定额包干使用。政府直接实施表土剥离的，表土剥离费用由财政按实支付。

第十一条 建立建设占用耕地表土剥离和优质耕作层保护利用专项资金（简称表土剥离专项资金），专项资金来源为财政预算安排、表土出售收入和其他收入。开设表土剥离专项资金专户，专款专用。表土剥离专项资金实行预算管理，国土资源管理部门在年末编制下一年度资金使用计划，财政部门根据国土资源管理部门上报的年度资金使用计划，经审核后，安排财政专项资金预算。

第十二条 本实施办法自发文之日起执行。

第十三条 本实施办法由市国土资源局负责解释。