关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知
建设部
关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知
建设部
各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、各计划单列市、省会城市建委、房地产管理局：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）是一部重要的国家法律，是房地产管理工作的法律依据。房地产法对房地产开发用地、房地产开发、交易和权属登记管理等主要管理环节确定了一系列法律制度和规定，内容十分丰富。各级建设行政主管部门、房地产管理部
门都要认真学习、深刻领会，在地方政府领导和有关部门的密切配合下，结合本地实际情况贯彻落实。
一、建立健全房地产行政管理体制，积极推进房地产管理机构改革。各地要按照房地产法和国务院国发［1992］61号文件精神，参照国务院批准的建设部“三定”方案，建立房地产行政管理机构，健全房地产行政管理职能，从组织上保障房地产法的贯彻实施。同时，要按照房地
产法第六条第二款和第六十二条的规定，根据房地产统一管理的客观需要，在地方政府的领导下，抓紧理顺房地产管理体制，建立起科学、合理的管理体制，以适应房地产管理工作的需要。
二、积极参与、认真做好国有土地使用权出让的有关管理工作。各级城市规划、建设和房地产管理部门要按照房地产法第十一条、第十七条和第四十三条的规定，根据各自的业务分工，积极参与做好土地使用权出让的有关管理工作，以纠正前一阶段一些地区脱离市场需求和开发能力，
违背城市规划，盲目出让土地的混乱状态。出让土地必须按建设用地计划和批准的年度出让国有土地使用权总面积方案实施总量控制，必须符合城市规划，必须有明确的开发期限和进度要求，要有基础设施配套建设的条件，并严格按法律规定的程序和权限审批。因此，对于拟出让的土地，
城市规划部门要审查其选址和布局是否符合城市规划，规划设计条件是否符合控制性详细规划的有关规定；建设主管部门要审查其是否有明确的开发项目，是否具备城市基础设施配套条件；房地产管理部门要审查其是否落实了拆迁安置房源和妥善的拆迁安置方案，以及地块上的房屋产权是
否已界定清楚。对不符合上述条件出让的或擅自出让的，均不得为其办理有关手续，强行建设的，要严格依法查处。
三、加强房地产权属登记发证管理工作，建立健全房地产产权产籍管理体系。房地产法第五章确立了我国房地产权属管理的登记发证制度。第六十条第二款规定，房地产权属的登记和房屋所有权证书的发放，必须是县级以上人民政府的房地产管理部门。因此，各级房地产管理部门要在
巩固原有房地产权属登记发证工作的基础上，严肃制止和纠正目前个别地区非房地产行政主管机构滥发房屋所有权证的不正常现象。对非法发放的房屋所有权证书，应公告宣布作废，限期到房地产行政主管部门办理房屋产权登记，经审查符合发证条件的，准予登记，发给建设部统一印制的
《房屋所有权证书》。
四、加强房地产市场管理，抓好房地产转让工作。各级房地产管理部门要依照法律赋予的职责，加强房地产市场管理机构建设，并对本地区的房地产市场管理工作进行检查，针对存在的突出问题，依法采取措施，严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法活动，开拓房地产市场管理的新局面
。
要进一步加强房地产转让管理。凡房地产法第三十七条所列七类房地产，以及不符合第三十八条所列条件的，房地产交易管理部门不得为其办理交易手续，产权管理部门不得为其办理权属变更登记，要严格按照本法第二十五条的规定，加强对已出让土地的开发管理，抑制土地投机。对
于囤积土地、不按规定期限进行实际开发的，以及靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利的，要依法坚决制止，严肃查处。
划拨土地使用权的转让，必须按国务院国发［1992］61号文件的规定，经当地房地产市场管理部门审查批准。房地产法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让的土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种
是不改变原有划拨土地的性质，对转让方征收土地收益。各地房地产市场管理部门，对于准许转让并认为应办理出让的，按房地产法第二章第一节的规定办理出让手续；经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，应按房地产法第三十九条第二款的规定，并按照财政部（92
）财综字第172号文件规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家，或按规定作其他处理。
凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。
五、加强房地产估价和价格管理工作。各级房地产管理部门应按照房地产法第三十二条的规定，组织人力物力，积极做好房地产估价和价格管理工作。开展有关地价和各类房屋重置价的调查与测算，并按照国务院即将规定的具体办法，做好定期确定和发布工作。
房地产法第三十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。该规定由原来实行的国家定价审批，转为交易双方自愿成交定价。各地要尽快完善房地产转让过程中成交价的申报、审查、核实和登记管理工作，使之规范化、标准化和程序化。
六、加强商品房预售管理。为了维护消费者利益，各地房地产管理部门要严格按照房地产法第四十四条的规定，尽快建立起商品房的预售登记和许可制度，加强监督和检查。凡未取得许可证明预售房屋的，要按房地产法第六十七条的规定予以处罚。
七、抓好房屋租赁管理工作。房地产法第五十四条对住宅用房和经营性用房的租赁作了不同的规定，各地要及时制定不同的租金政策，加强对房屋租赁的分类管理；要按房地产法第五十三条、第五十五条的规定，建立健全房屋租赁登记备案制度，严格规定出租房屋的条件，监督租赁契
约的制定和履行，凡是不适宜租赁的房屋应不予以登记，以维护租赁双方当事人的合法权益和房屋租赁市场的正常秩序；同时，应切实做好在房屋租赁登记过程中征收土地收益金的工作。
八、积极开展房地产抵押管理工作。各级房地产管理部门应与金融部门密切配合，尽快建立房地产抵押制度，推动房地产抵押业务的开展。加强房地产抵押评估和他项权利登记管理，并做好房地产抵押物的拍卖管理工作。除以出让方式取得的土地使用权的单纯抵押外，凡房地产的抵押
必须是房屋连同该房屋占用的土地使用权一起抵押，否则房地产管理部门不得为其办理有关手续。
九、加强房地产中介人员资格管理。房地产法第五十八条规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。建设部、人事部是房地产价格评估人员资格认证的主管部门，凡房地产价格评估人员资格的取得，必须按建设部、人事部的有关文件精神执行，其它任何部门的自行规定一律无
效。各地还应按本法第五十七条的规定，严格规范房地产经纪等中介机构从业人员的从业标准，建立考试制度，经考试合格的方能准予从事经纪等中介业务。
十、加强房地产开发企业管理，建立健全开发企业备案制度。为了适应市场经济的发展和现代企业制度的建立，房地产法规定对房地产开发企业的设立实行直接登记制，登记的具体条件，建设部将会同有关部门制定，并报请国务院发布。
房地产开发企业应按照房地产法的规定，在工商登记、领取营业执照一个月内到县以上地方建设行政管理部门备案。凡在一个月内未办理备案手续的企业，城市规划、建设和房地产等行政管理部门不得办理规划、项目开工建设、商品房预售等各项手续。建设部门应及时与工商部门沟通
已登记企业的备案情况，对未及时备案的企业予以必要的处分。
对办理备案的房地产开发企业，建设部门应加强行业管理，根据企业的资金、资质等级、人员等条件对房地产开发企业进行等级管理，并颁发相应证书。应加强对房地产开发企业经营活动的指导和监督。要结合本地实际情况，制定不同等级企业承担相应开发任务的标准，逐步推行房地
产开发项目的招投标制度。
要切实保护开发企业的经营权，严禁对房地产开发企业乱摊派。要清理没有法律、法规依据的收费项目，对违反房地产法第六十九条规定的，要依法严肃处理。
十一、加强对房地产出让、转让收益的管理。各地建设主管部门要按照房地产法第十八条的规定，尽快落实具体措施，保证土地使用权出让金和土地收益金真正用于城市基础设施建设和土地开发。
十二、依法制定优惠政策，鼓励发展住宅建设。各地建设及房地产管理部门要结合“安居工程”和住房解危解困，按照房地产法第四条和第二十八条的规定，协调有关部门制定税收等方面的优惠政策，采取积极措施鼓励并扶持居民住宅建设。
十三、加强廉政建设，规范房地产管理工作。各级建设和房地产管理部门及其工作人员必须认真履行职责，严格执法，建立公开办事制度，不得利用职务和工作上的便利，索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。发现上述情况的，要按照房地产法第七十条规定严肃处理。
1994年8月13日
湖南省人民政府制定地方性法规草案和规章办法
湖南省人民政府
湖南省人民政府制定地方性法规草案和规章办法
湖南省人民政府令
第180号
《湖南省人民政府制定地方性法规草案和规章办法》已经2003年10月10日省人民政府第18次常务会议通过，现予发布，自2004年1月1日起施行。
代省长 周伯华
2003年11月7日
第一章 总则
第一条 为规范地方性法规（以下简称法规）草案和规章制定工作，提高法规草案和规章质量，根据《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）、国务院《规章制定程序条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 省人民政府制定法规草案和规章的活动适用本办法。
第三条 制定法规草案、规章，应当遵循《立法法》和《条例》确定的立法原则，符合宪法、法律、法规的规定。
制定法规草案、规章应当从实际出发，一般不重复上位法的规定；内容具体、表述准确、操作性强。
第四条 省人民政府法制机构（以下简称省政府法制机构）具体负责法规草案和规章制定工作。
第二章立项
第五条 制定法规草案、规章应当立项。省人民政府各部门或者下级人民政府认为需要制定法规和省政府规章的，应当向省人民政府报请立项。
立项申请包括制定法规、规章的必要性，有关的法律依据，所要解决的主要问题和拟确立的主要制度等事项，并附法规草案、规章建议稿和有关参考资料。
第六条 省政府法制机构负责立项审查。．
立法必要性不充分，立法宗旨不符合党和国家基本方针、政策，不符合社会主义市场经济发展和政府职能转变要求的，不予立项。
第七条拟制定的法规草案、规章存在较大争议的，省政府法制机构应当组织召开立项论证会进行论证。
立项论证会应当广泛召集有关部门和人员参加，充分听取与会者的意见。
第八条 省政府法制机构于每年第四季度对立项申请进行汇总研究，根据本省总体工作部署和改革、发展、稳定的需要，突出重点，统筹兼顾，拟定下一年度法规草案和规章制定工作计划，报省人民政府批准后执行。
制定法规草案年度工作计划，省政府法制机构在报请省人民政府批准之前，应当与省人民代表大会法制委员会和有关专门委员会充分协商。
第九条 制定法规草案、规章应当按照法规草案和规章制定工作计划进行。根据实际情况确需增加立法项目的，对拟增加的项目应当由省政府法制机构进行补充论证，报省人民政府批准后组织实施。
第三章 起草
第十条 法规草案、规章由省人民政府组织起草。
省人民政府可以确定由一个部门或者几个部门具体负责起草法规草案、规章。对重要项目或者法律关系复杂的，可以确定由省政府法制机构起草或组织起草，也可以邀请有关组织、专家参加起草或者委托有关组织、专家起草。
第十一条 承担法规草案、规章起草工作的部门应当组成由部门主管负责人、部门法制机构人员参加的起草小组，制定起草计划，做到领导责任落实、起草人员落实、工作经费落实，按时完成起草任务。
第十二条 起草法规草案、规章应当符合下列要求：
（一）切实保障公民、法人和其他组织的合法权益，在规定其应当履行的义务的同时，应当规定其相应的权利和保障权利实现的途径。
（二）体现行政机关职权与责任的统一，在赋予有关行政机关必要职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应当承担的责任，避免强调部门权力和利益。
（三）体现改革精神，科学规范行政行为，促进政府职能向经济调节、市场监管、社会管理和公共服务转变。
（四）符合法制统一原则，不得设定有地方保护、阻碍市场流通和其他妨害公平竞争等内容的条款。
（五）符合精简、统一、效能的原则，简化行政管理手续，所规定的管理措施和办事程序应当有利于提高工作效率，方便当事人。
（六）符合本省实际，内容具体、明确，具有针对性和可操作性，能切实解决实际问题。
（七）结构严谨、条理清晰、概念明确、用词准确、文字规范、标点符号正确。
第十三条 起草法规草案、规章，应当进行深入的调查研究，总结实践经验，并通过书面和召开座谈会、论证会、听证会等多种形式，广泛听取有关机关、组织和公民的意见。
法规草案、规章内容涉及重大法律问题或者特殊专业技术问题的，起草部门应当召开论证会，听取有关方面的专家或者其他专业人员的意见。
法规草案、规章内容直接涉及广大公民、法人和其他组织切身利益的，起草部门应当举行听证会。对起草的法规草案、规章内容存在重大分歧、公众关注程度高的，起草部门应当向社会公布，征求社会各界的意见。
第十四条 起草的法规草案、规章内容涉及省人民政府其他部门的职责或者与其他部门工作关系紧密的，起草部门应当充分征求其他部门的意见。有关部门对征求意见稿应当认真研究，提出同意或修改的意见，经部门主要负责人签署并加盖本部门印章后，按起草部门的要求及时反馈。
起草部门应当认真研究有关部门提出的意见，对合理的意见应予采纳；对有争议的意见应当充分协商；涉及重大问题的，双方部门主要负责人应当协商；经过双方主要负责人充分协商仍不能达成一致的，起草部门应当在上报法规、规章送审稿时说明情况和理由。
起草的法规草案、规章内容涉及有关管理体制、职能调整等应当由省人民政府决策的重大问题，起草部门应当提出解决方案，报请省人民政府决定。
第十五条起草法规草案、规章应当由起草部门的法制机构进行审核，经起草部门负责人集体讨论通过，形成法规、规章送审稿，由部门主要负责人签署后，上报省人民政府审查。几个部门共同起草的法规、规章送审稿，应当由该几个起草部门主要负责人共同签署。
第十六条 起草部门报送法规、规章送审稿时，应当提交下列文件和材料：
（一）报送审查的请示；
（二）送审稿正文；
（三）送审稿起草说明；
（四）有关机关、组织和公民对送审稿主要问题的不同意见及部门之间协商会签的原件；召开听证会的，应当附有听证会记录；
（五）有关法律依据；
（六）其他有关材料。
第十七条 法规、规章送审稿起草说明应当包括以下内容：’
（一）拟规范事项的现状和主要问题；
（二）起草的指导思想与宗旨；
（三）规定的主要措施及其法律依据；
（四）相关部门协商会签情况及对不同意见的处理；
（五）需要说明的其他问题。第十八条起草部门应当在年度立法计划规定的审议时间前4个月完成起草工作并报送审查；因特殊情况不能按时完成起草工作并上报审查的，必须向省人民政府提交书面报告，并抄送省政府法制机构。
第十九条 省政府法制机构应当加强对法规草案、规章起草工作的指导，并可以提前参与法规草案、规章起草的有关调研、论证工作。
第四章 审查
第二十条法规、规章送审稿由省政府法制机构负责统一审查。省政府法制机构主要从以下方面对送审稿进行审查：
（一）是否符合宪法、法律、法规规定，是否与其他地方性法规、规章相衔接；
（二）是否符合本办法第十二条的规定；
（三）是否正确处理了有关机关、组织和公民对法规、规章送审稿的不同意见；
（四）是否符合立法技术的要求；
（五）需要审查的其他内容。
第二十一条 法规、规章送审稿有下列情形之一的，省政府法制机构可以缓办或者退回起草部门：
（一）未列入省政府年度立法计划的；
（二）经初步审查，发现制定法规、规章的基本条件尚不成熟的；
（三）主要内容不符合本办法第十二条规定的；
（四）立法技术上存在重大缺陷，需要做全面调整和修改的；
（五）有关部门对法规、规章送审稿的主要内容存在较大争议，起草部门未与有关部门协商的；
（六）上报送审稿不符合本办法第十五条、第十六条、第十七条规定的。
第二十二条 省政府法制机构应当将法规、规章送审稿分送省政府有关部门、下级人民政府、有关组织、专家及管理相对人征求意见。
有关部门、单位、专家接到法规、规章征求意见稿后，应当认真研究、讨论，按时反馈书面意见。省政府有关部门、下级人民政府反馈的书面意见，应加盖本单位的印章。逾期未反馈书面意见的，按无意见处理。
第二十三条 省政府法制机构应当就法规、规章送审稿涉及的主要问题，深入基层进行实地调查研究，听取基层有关机关、组织和公民的意见。
第二十四条 法规、规章送审稿涉及重大问题的，省政府法制机构应当召开由有关机关、组织和专家参加的座谈会、论证会，听取意见，研究论证。
法规、规章送审稿直接涉及公民、法人或者其他组织切身利益，存在重大意见分歧，起草部门在起草过程中未向社会公开征求意见，也未举行听证会的，经省人民政府批准，省政府法制机构可以向社会公布征求意见，也可以举行听证会。
第二十五条 省政府法制机构在审查法规、规章送审稿过程中，起草部门应当予以积极配合。
第二十六条 省政府法制机构在审查法规、规章送审稿过程中，应当客观公正、实事求是地对待各种不同意见。
有关机构或者部门对法规、规章送审稿涉及的主要措施、管理体制、权限分工等问题有不同意见的，省政府法制机构应当进行协调，力求达成一致意见；不能达成一致意见的，应当将争议的主要问题、有关部门或者机构的意见和省政府法制机构的意见上报省人民政府决定。
第二十七条省政府法制机构应当认真研究各方面的意见，与起草部门协商后，对法规、规章送审稿进行修改，形成法规、规章草案和对草案的审查说明。审查说明应包括制定该法规、规章的依据和必要性、审查过程、拟解决的主要问题和确定的主要措施、重大争议问题的协商情况等内容。
法规、规章草案和审查说明由省政府法制机构主要负责人签署后，提出提请省人民政府常务会议或者全体会议审议的建议。
第二十八条 省政府法制机构起草或者组织起草的法规、规章草案，由省政府法制机构主要负责人签署后，提出提请省人民政府常务会议或者全体会议审议的建议。
第五章 决定、公布和备案
第二十九条 法规草案、规章由省人民政府常务会议或者全体会议审议决定。
省人民政府常务会议或者全体会议审议法规、规章草案时，由省政府法制机构作说明。与法规、规章草案内容有关的部门主要负责人列席会议。有关部门对已经协调一致的意见不得重新提出异议。
第三十条 省政府法制机构根据省人民政府常务会议或全体会议审议的意见对法规、规章草案进行修改，形成草案修改稿，报请省长签署。
法规草案由省长签署议案，提请省人民代表大会或者省人民代表大会常务委员会审议。规章由省长签署省人民政府令公布施行。
提请省人民代表大会或者省人民代表大会常务委员会审议的法规草案，由起草部门或者省政府法制机构主要负责人代省人民政府作说明。
第三十一条 规章签署公布后，《湖南省人民政府公报》和《湖南日报》应当及时刊登。
《湖南省人民政府公报》刊登的规章文本为标准文本。
第三十二条 规章应当自公布之日起30日后施行，但涉及国家安全以及公布后不立即施行将有碍规章施行的除外。
第三十三条 规章自公布之日起30日内，由省政府法制机构按照有关规定报国务院和省人民代表大会常务委员会备案。
第六章 解释、修改和废止
第三十四条规章有下列情形之一的，由省人民政府解释：
（一）规章的规定需要进一步明确具体含义的；
（二）规章制定后出现新的情况，需要明确适用规章依据的。规章解释由省政府法制机构提出意见，报省人民政府批准后公布。规章解释同规章具有同等效力。
第三十五条 省政府法制机构可以对规章具体应用问题的询问进行研究，予以答复。
第三十六条 有下列情形之一的，有关行政主管部门或者省政府法制机构应当及时提出修改、废止法规、规章的建议：
（一）法规、规章依据的上位法已经修改或者废止的；
（二）法规、规章主要内容被有关上位法或者其他规章替代的；
（三）法规、规章规范的社会实际情况发生重大变化的；
（四）其他应当修改、废止法规、规章的情形。
省人民政府提出修改、废止法规的议案和修改、废止规章，参照本办法的有关规定执行。
第七章 附则
第三十七条 长沙市人民政府制定规章和依法不具有规章制定权的县级以上人民政府制定、发布具有普遍约束力的决定、命令，参照本办法规定的程序执行。
第三十八 条地方性法规、政府规章正式版本、外文版本的编辑出版工作，由省政府法制机构负责。第三十九条本办法自2004年1月1日起施行。